부동산 시장분석

부동산 시장분석

1. 시장분석

 가. 시장분석에 미치는 요인

  1) 수요에 영향을 미치는 요인

   ① 인구, 연령구조, 가구규모, 성별

   ② 고용

   ③ 관습 및 선호도

   ④ 장기적 배려에 대한 가격 상승

   ⑤ 입지경쟁 : 비교부동산의 위치, 임료수준, 평가가치, 공실률, 쾌적성

 

  2) 공급에 영향을 미치는 요인

   ① 건축착공량과 건축허가량

   ② 공실률 및 임료추세

   ③ 토지와 건축부지의 이용가능성 및 가격

   ④ 도시 및 지역계획

   ⑤ 건축비용의 추세 및 금융의 유동성

 

  3) 근린지역 분석의 요인

   ① 지역경제영향

   ② 해당지역의 토지이용상황

   ③ 지역 명성과 평가

   ④ 경쟁지역의 분양가, 임대가 수준

   ⑤ 인근지역의 교통망, 편의시설의 접근성

   ⑥ 지역, 지구, 구역 등의 용도지역 검토

   ⑦ 개발가능한 토지의 면적

   ⑧ 이용가능한 편익시설과의 접근성

   ⑨ 지역내 입지경쟁시설 조사

   ⑩ 공실률의 추세

   ⑪ 근접된 주요편의시설의 긍정적, 부정적 효과

   ⑫ 장래 근린지역 발전 추세

 

  4) 대지 및 건축물 분석요인

   ① 면적, 형상, 용도지역

   ② 지질, 상하수도

   ③ 편의시설의 적합성과 질

   ④ 경관 및 포장상태

   ⑤ 편의시설의 접근거리 및 시간

   ⑥ 다른 경쟁적 대지와 비교

   ⑦ 지구, 지역, 구역의 내용

 

 나. 시장분석

  1) 상업용부동산 시장동향 및 추이

   ① 실물경제동향

   ② 상가, 오피스빌딩의 수요, 공급동향

 

  2) 지가수준 비교분석

   ① 군역별 상권형상 및 주요지역 지가변동 추이

   ② 향후 지가변동 예측 및 상권범위의 추정

   ③ 인근지역의 지역요인분석

   ④ 계획지의 지가수준

 

  3) 계획지의 예상임대료 분석

   ① 계획지역내 임대가격 동향 및 예측

   ② 주변지역의 임대가격 동향 및 예측

 

  4) 계획지 예상임대료 추정

   ① 다중회귀분석에 의한 임대가격 예측

   ② 분석결과

   ③ 계획대상지 상가부분의 예상임대료 수준

 

  5) 임대가능성 분석

   상가, 오피스부분의 임대가능성 : 계획대상지 향후 개발 완공시점의 시설별, 층별 예상임대보증금 산정 및 임대가능성 분석

 

2. 시장성 분석

 가. 시장성 요인분석

  1) 부지분석

   ① 용도지역 지구제

   ② 편익시설

   ③ 접근성

   ④ 규모 및 형태

   ⑤ 지형, 지세

 

  2) 수요분석

   ① 경쟁력

   ② 인구분석

   ③ 추세분석

 

  3) 공급분석

   ① 공실률 및 임대료 추세

   ② 정부서비스의 유용성, 공공편익시설의 공급 조건

   ③ 건축착공량과 건축허가량

   ④ 도시 미 지역계획

   ⑤ 건축비용의 추세 및 금융의 유용성

 

 나. 시장성 분석

  1) 이용고객층이 특성분석

   ① 연령 및 성별

   ② 직업

   ③ 소득

   ④ 소비성향

 

  2) 고객의 구매형태분석

   ① 구매물품

   ② 직업별 물품구매형태

   ③ 방문목적

   ④ 구매금액

   ⑤ 고객특성별 방문목적

   ⑥ 구매형태

 

  3) 고객의 통행패턴

   ① 교통수단 : 지하철, 버스, 자가용, 택시, 도보

   ② 소요시간과 물품구매형태 및 통행패턴

   ③ 출발, 거주지의 분석

   ④ 통행패턴 종합분석

 

  4) 고객만족도

   ① 해당상점의 선택이유

   ② 해당상점 고객들의 만족, 불만족 요인